租房時(shí)代已經(jīng)到來

回望過去的幾年，房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌，然而去年930新政之后各地的房地產(chǎn)市場仿佛一個(gè)急剎車，年末高層又放出消息，明確了“房子是用來住的，不是用來炒的”國家定位，再加上今年春節(jié)后三四月間的房地產(chǎn)市場新一輪收緊，幾輪下來房地產(chǎn)市場現(xiàn)在出現(xiàn)了一個(gè)很好玩的現(xiàn)象，這個(gè)現(xiàn)象就是房價(jià)處于了一個(gè)高位橫盤的階段，各個(gè)城市普遍出現(xiàn)的現(xiàn)象是有價(jià)無市，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高，但是房地產(chǎn)的銷量卻處于低迷。

但是，問題來了，這個(gè)問題就是對(duì)于剛剛工作不久的90后年輕人來說，買房變成了一個(gè)浩大的工程，不僅需要年輕人自己上馬，家里的父輩、祖父輩的人可能都要出現(xiàn)，集全家人之力去購房，只是面對(duì)著高房價(jià)，中國將有可能出現(xiàn)一種現(xiàn)象，未來，租房將會(huì)取代買房成為年輕人房屋首選。根據(jù)鏈家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，當(dāng)中新就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員成為這個(gè)群體的主體。

而隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及房地產(chǎn)購買難度的增加，租房居住將會(huì)成為一種必然的趨勢(shì)。鏈家預(yù)計(jì)，未來10年，我國租房市場租金交易額將接近3萬億元，租賃人口近2.3億人;到2030年，租金交易額將達(dá)4.6萬億元，租賃人口達(dá)到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。今天我們就來聊聊，租房時(shí)代真的來了嗎?

一、中國的租房市場問題到底出在哪了?

從國際經(jīng)驗(yàn)來看，租房是世界各國滿足居住需求的主要來源，美國有接近40%的人口居住在出租房里面，而日本的主要大城市住在出租房的比重超過了40%，而德國、瑞典等發(fā)達(dá)國家的租房比例達(dá)到了50%。相比于國際市場40%-50%的租房居住比例，中國租房的人口只有21%實(shí)在是有些奇葩。這一方面是中國人居家傳統(tǒng)思維的一種體現(xiàn)，對(duì)于中國人而言，房子意味著居者有其屋，意味著有一個(gè)家，所以對(duì)于買房中國人持了一個(gè)極度熱衷的態(tài)度，但是另一方面中國租房市場發(fā)展的嚴(yán)重落后，也是大家不愿租房的主要原因。

一是租房市場的發(fā)展嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)市場。在中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以說緣起于上個(gè)世紀(jì)九十年代，九十年代晚期之后，由于福利分房的取消，居住并購買住房成為了一種大家的主要房屋取得方式，然而當(dāng)時(shí)國家的思路還是利用住房公積金制度將原先的福利分房變成貨幣補(bǔ)貼的形式，從而降低企業(yè)和單位的負(fù)擔(dān)，但是主要的政策傾斜依然是買房而不是租房。所以中國在沒有任何控制的情況下自發(fā)形成了房地產(chǎn)租賃市場，這個(gè)市場不僅沒有房地產(chǎn)新房市場成體系的房地產(chǎn)開發(fā)，更沒有專門的管理機(jī)構(gòu)，更別談什么標(biāo)準(zhǔn)了。最終的結(jié)果就是租房市場形成了一種純自發(fā)的市場，房源老舊，配套設(shè)施低劣不說，房地產(chǎn)的各種虛假中介可謂是四處橫行，房地產(chǎn)租房市場非?；靵y，在這種極度混亂的狀態(tài)下，野蠻生長的結(jié)果就是租房市場的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的發(fā)展嚴(yán)重不匹配。

二是房地產(chǎn)價(jià)格高漲導(dǎo)致了租金回報(bào)率極低。由于房地產(chǎn)市場快速上漲，結(jié)果導(dǎo)致了中國的租房與買房呈現(xiàn)出了嚴(yán)重的倒掛現(xiàn)象，在十年前在普通二三線城市的一套房的房租基本上和貸款買這套房的月供可以相互抵消。然而，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，在大量的一二線城市，核心城區(qū)的住宅平均租金回報(bào)率(年租金/住房總價(jià)格)只有1%左右，即使是所謂的商住公寓這個(gè)租金回報(bào)率也不到2%。在如此低的租金回報(bào)率的狀態(tài)下，資金面基本上失去了進(jìn)入租房市場的興趣，就像股市一樣，股民炒股為的是賺取股票的炒作收益而不是股票分紅，房市也出現(xiàn)了大家買房除了自住之外主要是為了投資收益，而不是租金收入。這種投機(jī)思想盛行的氛圍下，導(dǎo)致了房地產(chǎn)租賃市場的嚴(yán)重發(fā)展不足，而像美國等發(fā)達(dá)國際的住房平均租金回報(bào)率則在7%左右，過低的租金回報(bào)率激發(fā)了炒作行為的盛行。

三是附加在房地產(chǎn)上的公共服務(wù)過多。在中國由于有獨(dú)特的戶籍政策，讓房子除了居住之外被附加了過多的非房地產(chǎn)利益，比如說大家大規(guī)模炒作的學(xué)區(qū)房，就是因?yàn)樽》康穆鋺襞c學(xué)生的學(xué)區(qū)高度掛鉤，結(jié)果很多人買房根本不是為了居住，而是為了房子所附帶的學(xué)區(qū)。雖然政策上沒有以明文的形式說明不準(zhǔn)租房的人入學(xué)，但是現(xiàn)行的學(xué)生上學(xué)政策往往讓租金住房的人無法享受到房子的優(yōu)質(zhì)教育資源，這種極不公平的待遇導(dǎo)致了大量租房家庭的子女無法就近入學(xué)，從而也導(dǎo)致了房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展短板。

二、年輕人長期租房會(huì)成為趨勢(shì)嗎?

面對(duì)著中國租房市場發(fā)展的嚴(yán)重落后，但是年輕一代尤其是90后一代卻迫不得已面對(duì)著租房的選擇的時(shí)候，這種嚴(yán)重的供給與需求的不對(duì)等讓租房市場出現(xiàn)了更多的發(fā)展可能性。其中一種可能性就是青年公寓式住房的盛行，近年來，面對(duì)著住房需求尤其是年輕人住房需求的盛行，在中國出現(xiàn)了青年公寓這種新生事物，在筆者剛剛工作的那段時(shí)間，各類青年公寓比起破舊的老公房更加吸引了當(dāng)時(shí)的筆者，何謂青年公寓呢?

青年公寓分成兩類：一類是青年集中式公寓。以筆者自己親身感受過的自如、魔方、you+等青年公寓的玩法，青年公寓往往是一棟面積幾千平方米的小樓被這些青年公寓劃分成了20平米左右的一個(gè)個(gè)獨(dú)立房間，房間面積不大，但是麻雀雖小五臟俱全，里面除了專門的臥室之外，往往還配有獨(dú)立衛(wèi)生間，甚至有一個(gè)小客廳，條件好的還有小陽臺(tái)。這些齊全的功能成為了他們吸引年輕人目光的一種有效手段，此外，正如同國外青年旅社的配置方式，除了齊全的內(nèi)部居住環(huán)境之外，共享空間成為了青年公寓的關(guān)鍵，在不少的青年公寓里咖啡廳、健身房、桌球臺(tái)、讀書區(qū)、甚至戶外院子都成為了標(biāo)配，在大的青年公寓甚至有專門的食堂。

另一類是居民小區(qū)改裝式公寓。某些小區(qū)可能還是傳統(tǒng)的住房，但是類似于自如、優(yōu)客逸家等租賃平臺(tái)會(huì)將小區(qū)內(nèi)一百多平的房子從房東手上長期整租下來，在法律允許的范圍之內(nèi)對(duì)房子進(jìn)行改造，從而將房子改裝成為既具有公共空間，又有獨(dú)立空間的隔間房，可能一套房子里面居住了四五個(gè)年輕人，他們?cè)谝粋€(gè)屋檐下共同生活，成為了一種獨(dú)特的生活方式。

這種由專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)行的租房革新正在很多一二線城市快速發(fā)展起來，這些機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)在某種程度改變了原先房屋品質(zhì)太差，房屋供應(yīng)短缺，房屋管理不足，租客缺乏安全感等一系列痛點(diǎn)，正在成為不少城市的一種潮流，再加上支付寶等巨頭滲入的房地產(chǎn)租賃市場，由芝麻信用來抵消原先的房屋付三押一的押金問題，讓房地產(chǎn)租賃具備了更多的可能性。對(duì)于很多剛剛畢業(yè)的年輕人來說，這些青年公寓將會(huì)是他們的首選，如今一線城市在過去的四年中，首次購房人群年齡從30歲推遲到了34歲，這就意味著年輕人大學(xué)畢業(yè)之后可能有將近10年甚至更長的時(shí)間停留在租房階段里。

面對(duì)著工資趕不上房價(jià)的現(xiàn)實(shí)矛盾，租房時(shí)代已經(jīng)不可避免的到來了，面對(duì)著現(xiàn)實(shí)可能年輕人們只能選擇默默承受靜等市場的自我改變。