MBA財(cái)經(jīng)：高房價(jià)是一線城市的歷史宿命？

     2017年5月26日，全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員黃奇帆于復(fù)旦大學(xué)的專題講座中也提出，中國存在土地供應(yīng)失衡，大城市人口集中多流入多，結(jié)果每年新增的住宅用地反而相對要少。據(jù)此他認(rèn)為，大城市人多就應(yīng)該多供地，實(shí)現(xiàn)人口應(yīng)跟著產(chǎn)業(yè)走，土地應(yīng)跟著人口走，土地供應(yīng)爬行釘住人口規(guī)模。

      從直觀上看，人越多需要的住房就更多，擴(kuò)大供地似乎是非常符合邏輯的主張。但從歷史和現(xiàn)實(shí)看，在大城市病和人口涌入壓力面前，特大城市的有效供地能力極其有限，可能不足以對住房市場走勢產(chǎn)生重大影響。

通過擴(kuò)大供地來解決超大城市住房供求矛盾，邏輯上非常簡單直觀，其實(shí)際效果如何呢?

曾有這么一個特大城市，1986年常住人口達(dá)到1028萬，首次進(jìn)入千萬人口俱樂部。在城市化和大城市化的背景下，隨著人口的不斷流入，2005年該城市達(dá)到1538萬，19年凈增510萬人。此后人口流入加速，接著只花了6年，人口規(guī)模又增加了約500萬人， 到2011年常住人口已經(jīng)突破2000萬，達(dá)到2018.6萬人。

與超乎預(yù)期的人口激增相適應(yīng)，城市規(guī)模被動地一圈圈攤大餅式地往外擴(kuò)展，由二環(huán)擴(kuò)展到六環(huán)，目前大七環(huán)也正在建設(shè)之中。這應(yīng)當(dāng)就是土地供應(yīng)釘住人口規(guī)模的直接結(jié)果。在15年前，該城市三環(huán)外就屬于偏僻得沒人愿去的地方。而今六環(huán)外的住房單價(jià)，都要比很多二線城市最貴的住房還貴一倍以上。

由于人口的激增和城市建設(shè)規(guī)模被動擴(kuò)大，這個城市正飽經(jīng)受嚴(yán)重的城市病和高房價(jià)癥。眾多城市居民的寶貴青春，都在超長的上下班通勤時間中被不知不覺消耗。城市過大也造成人情的淡漠和生活品質(zhì)的嚴(yán)重下降。城市過大還有一個必然結(jié)果是房價(jià)畸高，盡管房價(jià)全國第一，住房還經(jīng)常需要搶購。

最要命的是，由于患上嚴(yán)重的大城市病，這個城市不得不向外疏散人口。為避免疏散人口重新聚集，住房供應(yīng)不僅無法有效擴(kuò)大，還必須呈相對收縮的態(tài)勢。大家都知道，這個城市就是北京。

由北京案例可見，遵循擴(kuò)大土地供應(yīng)原則來解決一線城市的住房供求矛盾，最終可能將掉入如下“攤大餅”陷阱：人口涌入——建設(shè)攤大餅——人口進(jìn)一步涌入——進(jìn)一步建設(shè)攤大餅——人口再涌入——再進(jìn)一步攤大餅——大餅無法再攤、人口繼續(xù)涌入——無法治理的高房價(jià)癥及大城市病。

這是因?yàn)椋诔鞘谢按蟪鞘谢@個特定的歷史階段，大城市人口的涌入是動態(tài)的，并不會隨著土地供應(yīng)的及時跟進(jìn)而停滯不前。擴(kuò)大的土地供應(yīng)，必將被更多的人口涌入所消化。而受制于資源環(huán)境交通等的承載能力，大餅又不能無限制地?cái)傁氯ァ?/span>

所以在一線城市，土地供應(yīng)最終是沒法釘住人口規(guī)模的。或者說，高房價(jià)是這些城市在這一歷史階段的宿命。為了稀釋房價(jià)這一無法達(dá)成的目標(biāo)，而將城市攤成一個讓人難以接受的超級大餅，這個教訓(xùn)是非常深刻的。

從現(xiàn)實(shí)看，大多數(shù)特大城市，土地?cái)U(kuò)大供給的空間已經(jīng)很小了。通過擴(kuò)大土地供給來平抑大城市房價(jià)，只能是一個望梅止渴式的良好愿望。并不是有空地就能形成有效供給，也不是說房子可以一直蓋下去。這還需要考慮到區(qū)域的環(huán)境、交通、公共基礎(chǔ)設(shè)施等的承載能力。

仍以北京為例，盡管有人“驚奇”地發(fā)現(xiàn)在四環(huán)到五環(huán)之間、五環(huán)到六環(huán)之間還存在不少空地，二環(huán)以內(nèi)甚至還有大片平房，從而認(rèn)為它還有很大的供地潛力，這實(shí)際上是一種誤解。

如果北京把這些空地都蓋上了房子，把容積率進(jìn)一步提高，那交通擁堵問題將極度惡化以至于無解。在私人汽車時代，我們的特大城市都不同程度存在人口過載或土地過度開發(fā)現(xiàn)象，其現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)是交通的極度擁堵。

如果要進(jìn)一步提高土地開發(fā)強(qiáng)度，只能放棄私家汽車出行，而改走公交出行戰(zhàn)略，否則交通可能要完全癱瘓。但私家汽車出行，又是我國國民百年中國夢的一個重要組成部分。禁止出行私家車與中國夢相悖，最終或是不得人心、無法推行的。

在這種背景下，特大城市如果要提高或至少保持現(xiàn)有宜居水準(zhǔn)，不僅沒有條件擴(kuò)大供地，還需要把現(xiàn)有的存量住房拆掉一部分以疏散人口。典型的手段如通過整治開墻打洞、拆除違建、遷走批發(fā)市場等低端產(chǎn)業(yè)等形式，把低端產(chǎn)業(yè)吸附的人口導(dǎo)出。這項(xiàng)運(yùn)動，在我國的一些特大城市正在轟轟烈烈地開展。

所以，在未來的很長一段時間內(nèi)，中國的特大城市都沒有擴(kuò)大住房供給的潛力，甚至還需要拆除一部分老舊、違章住房，以緩解交通環(huán)境壓力、維系城市宜居水平。

總之，只要人口城市化和大城市化的動力不發(fā)生根本性改變，高房價(jià)幾乎就是現(xiàn)階段我國特大城市的宿命：

不擴(kuò)大土地供應(yīng)，中國特大城市住房市場必將逐步陷入“香港化”，具體表現(xiàn)為超高房價(jià)和低居住水平。

而擴(kuò)大土地供應(yīng)，隨著更多人口的涌入，中國特大城市住房市場遲早也將逐步“香港化”，同時還要掉入“攤大餅”陷阱無法自拔。

該如何抉擇，可謂仁者見仁，智者見智。雄安新區(qū)的設(shè)立，也正是基于跳出特大城市這一兩難選擇困境的一種新嘗試，力求為人口稠密地區(qū)解決住房供求矛盾探出第三條道路。