MBA關(guān)注：房產(chǎn)電商模式之辯：如何觸及服務(wù)實(shí)現(xiàn)變輕？

巨頭涌動(dòng)下的 房屋交易群像

分析認(rèn)為，現(xiàn)在的房產(chǎn)電商更像是渠道分銷，但并未真正介入到交易的服務(wù)中去。京東和阿里也是如此，兩家借助自身擁有的巨大流量入口，向房地產(chǎn)行業(yè)提供用戶和流量，并獲取一定收益。但亮點(diǎn)是，阿里的租房業(yè)務(wù)，有可能基于支付寶等重建租房領(lǐng)域的信用交易生態(tài)。

房產(chǎn)電商的黃金時(shí)期如白駒過隙，而互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里和京東相繼宣布介入，令這類模式再度引起業(yè)界關(guān)注。

近期，京東召開新聞發(fā)布會(huì)稱，京東商城房產(chǎn)頻道已經(jīng)正式上線。目前有82家開發(fā)商和35家服務(wù)商入駐，涉及2027個(gè)項(xiàng)目，覆蓋超過20個(gè)城市。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道在京東房產(chǎn)頻道看到，其頗似房天下線上信息展示平臺(tái)。從京東宣傳的內(nèi)容看，上線后的京東房產(chǎn)將會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)與電商行業(yè)產(chǎn)生融合，覆蓋住宅、商業(yè)地產(chǎn)、特色地產(chǎn)三大市場。頻道熱門分類包括：最新開盤、普通住宅、別墅和商業(yè)辦公;戶型則有一居室、兩居室、三居室和四居室及以上。包括北京壹號(hào)院、興創(chuàng)榮墅等近期開盤項(xiàng)目在頻道主頁尤為顯眼。

作為互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)巨頭，京東進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)能否讓房產(chǎn)電商再度迎來春天?中國房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院院長相國良認(rèn)為，房產(chǎn)電商模式興起于2012年，目前該模式已走向衰落。“這主要是因?yàn)榉慨a(chǎn)電商模式深受政府調(diào)控影響。各地政府叫停了以開發(fā)商營銷活動(dòng)為主的電商模式，這被認(rèn)定為對市場秩序有影響。對于京東及阿里，如果想介入到房產(chǎn)交易和服務(wù)環(huán)節(jié)，要走的路比較長。”

形成流量入口

從目前公布的計(jì)劃看，京東房產(chǎn)電商更多是充當(dāng)流量入口角色。

京東房產(chǎn)表示，京東還將推動(dòng)房產(chǎn)與電商的全新融合。消費(fèi)者可以通過京東“京X計(jì)劃”背后多個(gè)流量入口了解眾多開發(fā)商推出的房源。此外，京東還將通過整合京東營銷、服務(wù)、供應(yīng)鏈等能力，為購房者提供多周期服務(wù)。

目前，用戶可以通過京東APP瀏覽其房產(chǎn)頻道相關(guān)內(nèi)容，首批房源包括一線城市及諸多省會(huì)城市。

“京東目前的做法，僅僅是剛剛上線了內(nèi)容，和若干渠道分銷商合作，導(dǎo)出去用戶和流量成交變現(xiàn)。距離真正介入交易服務(wù)還很遠(yuǎn)。”相國良表示。

對于房產(chǎn)電商的行業(yè)生態(tài)，58集團(tuán)高級(jí)副總裁、安居客COO葉兵在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道專訪時(shí)曾表示，“整個(gè)行業(yè)主要分成兩個(gè)重要角色。一是平臺(tái)的信息發(fā)布方，或者說互聯(lián)網(wǎng)線上的信息匹配通道，類似58同城、趕集網(wǎng)、安居客;另外是充當(dāng)經(jīng)紀(jì)公司互聯(lián)網(wǎng)的線上平臺(tái)，成為經(jīng)紀(jì)公司的合作伙伴。”

葉兵表示，58同城陸續(xù)收購了安居客、趕集網(wǎng)，但仍然不改變其專注房地產(chǎn)中介線上信息分享平臺(tái)的本質(zhì)，定位仍然是互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺(tái)。

相國良認(rèn)為，房屋交易的特點(diǎn)是周期長，交易標(biāo)的價(jià)值大，非標(biāo)準(zhǔn)化和幾乎沒有什么復(fù)購。對于新房來講，一面是供給方相對集中，另一面是買房人相對分散，一二手聯(lián)動(dòng)的互聯(lián)網(wǎng)O2O平臺(tái)，價(jià)值在于供給端的整合效率提升和需求端的渠道匹配，但這并非真正意義的電商。對于二手房來講，買賣雙方均分散，房屋交易的特點(diǎn)，決定著不可能去中介化，交易雙方中間的居間服務(wù)是非常有價(jià)值的。二手房沒有所謂的電商模式。

仍在摸索

對于線上平臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)曾歷經(jīng)多輪探索，但多以失敗告終。此次京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭的介入模式能否走遠(yuǎn)?

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示有待觀察，京東作為BAT之外的大流量平臺(tái)，的確有很大的消費(fèi)群體，但與房地產(chǎn)相比，交易單均價(jià)值低。電商大額交易目前看，支付方式、交易習(xí)慣都不存在。此前，BAT也有大規(guī)模房地產(chǎn)領(lǐng)域的嘗試，但到目前為止，均談不上成功。包括多年前百度與萬科等在大數(shù)據(jù)領(lǐng)域的合作也不了了之。

張大偉認(rèn)為，從京東宣傳的內(nèi)容看，上線后的京東房產(chǎn)將會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)與電商行業(yè)產(chǎn)生融合，覆蓋住宅、商業(yè)地產(chǎn)、特色地產(chǎn)三大市場。但事實(shí)上，京東的優(yōu)勢在物流配送，而當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)在電商的沖擊下，主要拳頭產(chǎn)品是體驗(yàn)性經(jīng)濟(jì)，商業(yè)地產(chǎn)更強(qiáng)調(diào)不可替代的體驗(yàn)，比如母嬰、教育、餐飲等。作為服務(wù)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)，目前京東能提供給交易雙方的內(nèi)容不算很多。此外，從房地產(chǎn)行業(yè)角度看，供需結(jié)構(gòu)沒有變化，包括租賃行業(yè)，目前各種資本都在期望摸索出一個(gè)輕資產(chǎn)模式，但到目前為止還沒有出現(xiàn)成功的苗頭。

相國良則表示，單純的房產(chǎn)電商模式必然退出市場。其原因，早期房產(chǎn)電商模式只是變相成為開發(fā)商營銷的工具，比如刷卡認(rèn)籌、前期鎖定客戶等;其次，房產(chǎn)電商是開發(fā)商追求互聯(lián)網(wǎng)渠道效果化的結(jié)果，但跳單、內(nèi)外勾兌等現(xiàn)象不排除存在;再有就是，新模式的根本應(yīng)該有利于效率的提升和買賣雙方成本降低，信息更加對稱地獲取，而當(dāng)前的房產(chǎn)電商反而成了開發(fā)商營銷的工具，顯然并不會(huì)有這樣的結(jié)果。

相國良認(rèn)為，現(xiàn)在的房產(chǎn)電商更像是渠道分銷。比如房天下的新房分銷，平安好房針對保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人做分銷，安居客也在做。“他們都不是真的介入到交易的服務(wù)中去。行業(yè)都是雷聲大，雨點(diǎn)小，交易這條路，他們暫時(shí)應(yīng)該走不通，也不是上來就能干的。”

對于京東和阿里進(jìn)軍房地產(chǎn)，相國良認(rèn)為，兩家借助自身擁有的巨大流量入口，向房地產(chǎn)行業(yè)提供用戶和流量，并獲取一定收益。如果想介入到房產(chǎn)交易和服務(wù)環(huán)節(jié)，要走的路太長，不太符合兩家平臺(tái)的特點(diǎn)。

“當(dāng)然亮點(diǎn)是，阿里的租房業(yè)務(wù)，有可能基于支付寶等重建租房領(lǐng)域的信用交易生態(tài)，目前阿里租房業(yè)務(wù)體驗(yàn)也褒貶不一，需要時(shí)間加以優(yōu)化和驗(yàn)證。”相國良稱。

國內(nèi)知名房產(chǎn)中介的一名高管則指出，“房產(chǎn)電商的核心依然是在線下流程，房源和信任這兩塊，信任主要是線下服務(wù)體系。這塊如果做不好，房產(chǎn)電商依然做不起來。”