MBA關(guān)注：“樓市心理調(diào)查”，搶著上車的購(gòu)房者

        黎巖：購(gòu)房者瘋狂“搶著上車”，開(kāi)發(fā)商齊捧地王，政府樓市調(diào)控越挫越勇，他們各自行為背后存在怎樣的心理?

從2015年的全民炒股，到2017年的全民炒房。“居者有其屋”一直是國(guó)民心中的執(zhí)念，“買漲不買跌”的心態(tài)充斥著整個(gè)樓市，在心理學(xué)上這種現(xiàn)象被稱為“亞當(dāng)與夏娃效應(yīng)”，越是限購(gòu)、禁止的物件，人們?cè)揭玫绞?。?gòu)房者的瘋狂“搶著上車”，開(kāi)發(fā)商的齊捧地王，政府越挫越勇的樓市調(diào)控，他們各自行為背后存在怎樣的心理?“樓市心理調(diào)查”系列深度報(bào)道為讀者多視角分析房?jī)r(jià)暴漲后參與各方的“扭曲”心理。本文為該系列文章第一篇。

為什么北京成為這一輪房?jī)r(jià)暴漲的領(lǐng)頭羊?“最后一班車”的心理至關(guān)重要。而以此為鏡，進(jìn)而可以看出房?jī)r(jià)持續(xù)上漲背后的購(gòu)買者動(dòng)因。

這兩個(gè)月關(guān)于房?jī)r(jià)的段子已經(jīng)多得數(shù)不勝數(shù)了，每一個(gè)聽(tīng)起來(lái)都很奇葩。

買賣雙方談判中，房主夫妻兩人當(dāng)場(chǎng)決定離婚，同時(shí)把房?jī)r(jià)提高60萬(wàn)元;

一處報(bào)價(jià)728萬(wàn)元的房子，買房人和賣主從7點(diǎn)半砍價(jià)到夜里11點(diǎn)半，最終以745萬(wàn)成交;

北京四環(huán)邊上一處學(xué)區(qū)房，中介動(dòng)員房主賣房的說(shuō)法是：小區(qū)里剛剛有同戶型成交700萬(wàn)元，您如果想賣我們可以給您掛800萬(wàn)試試。房主將信將疑地同意了，過(guò)了一個(gè)星期，賣掉了。

北上廣深等大城市最近兩年，房?jī)r(jià)一直是焦點(diǎn)話題，但這般灼熱的景象還是前所未有。前年是深圳，去年是南京、蘇州、廈門、合肥“四小龍”，今年接力棒傳給了北京。

剛剛過(guò)去的一周里(3月6日至3月12日)，北京市商品房成交1589套，環(huán)比上漲31%;成交面積16.47萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲57.76%;成交均價(jià)41527元/㎡，環(huán)比上漲3.72%;成交金額68.4億元，環(huán)比上漲63.56%。

每次房?jī)r(jià)狂野上漲時(shí)，總會(huì)有各種分析人士從不同角度提出各種判斷：有供地政策造成供應(yīng)緊缺從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的供需論，有招拍掛制度導(dǎo)致地價(jià)飛漲從而推高房?jī)r(jià)的成本論，有貨幣注水造成集聚效應(yīng)的資金論，有從人口凈流入數(shù)據(jù)分析得來(lái)的人口論，有從中國(guó)城鎮(zhèn)化格局發(fā)展推演出來(lái)的大城市論……這些判斷看似每個(gè)都有道理，但是每個(gè)又都似是而非。

正因?yàn)闆](méi)有任何一個(gè)理論能夠徹底說(shuō)服人們，再加上貌似更加符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的租售比、收入比等數(shù)字進(jìn)行干擾。在這十幾年房?jī)r(jià)的大漲中，也一直存在著“多方”和“空方”的意見(jiàn)爭(zhēng)斗。

而這一輪房?jī)r(jià)上漲，從政府出臺(tái)“去庫(kù)存”政策以來(lái)已經(jīng)在全國(guó)輪動(dòng)了兩年。即使最狂熱的房?jī)r(jià)多頭也覺(jué)得不可思議，所有人都覺(jué)得這似乎已經(jīng)不可持續(xù)，但是現(xiàn)實(shí)就是這樣——在一邊恐懼中一邊瘋狂，幾乎所有數(shù)得上名號(hào)的一二線城市都已經(jīng)在這輪大潮中把房?jī)r(jià)拽高了一倍以上。

如果我們?nèi)匀怀姓J(rèn)房子的商品屬性，那么，這次上漲背后的決定性因素早已不是土地、貨幣或政策，而是人們無(wú)法按捺的購(gòu)買心理。

在過(guò)去十幾年發(fā)展模式的積淀和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段之下，房子成了人們鎖定自己所屬階級(jí)的唯一標(biāo)的物。因此，這輪上漲被形象地比喻為“上車”。

現(xiàn)在買房的一代主力，是70后和80后。在他們年輕的時(shí)候都曾經(jīng)有過(guò)相同的遭遇：一輛早已超載的公共汽車，售票員扯著嗓子大喊：兩分鐘后還有一輛!但是不會(huì)有人相信她。只要有一絲縫隙，就不能阻擋人們踴躍向上擠的澎湃動(dòng)力。

相同的恐慌發(fā)生在限購(gòu)汽車的時(shí)候。北京宣布車輛限購(gòu)新政當(dāng)晚，人們像潮水一樣地涌進(jìn)各家4S店，把店里所有庫(kù)存的車輛搶購(gòu)一空。有后來(lái)者帶著一把榔頭，把店里展車的玻璃和車燈全部砸碎，用來(lái)保證自己能夠順利把這輛車搬回家。事后，因?yàn)楫?dāng)晚數(shù)次提價(jià)或試圖修改系統(tǒng)后臺(tái)時(shí)間而改錄銷售信息，有多家4S店受到了重罰。此后所有限購(gòu)城市概莫能外，直到后續(xù)的城市管理者使用了“即刻宣布、即刻生效”的極端方式，才使得搶購(gòu)潮不再發(fā)生。

多少年后，那些在當(dāng)晚?yè)尩搅塑嚨娜烁┮曋棵堪?hào)搖不上號(hào)的人，都會(huì)以勝利者的面貌出現(xiàn)。他們當(dāng)年搶回來(lái)的車早已貶值得一塌糊涂，但是他們搶到了的是被行政壁壘架起的難得的資格。

當(dāng)人們所搶的是一種資格而非商品的時(shí)候，那個(gè)資格是近乎無(wú)價(jià)的。只要有能接手的實(shí)力，就絕對(duì)會(huì)接手。

現(xiàn)在潮水般涌入樓市的人，就帶著和當(dāng)年限車那個(gè)混亂夜晚相同的恐慌。所有人都會(huì)承認(rèn)經(jīng)濟(jì)一定有周期，沒(méi)有任何商品會(huì)無(wú)限期上漲，尤其是在這個(gè)已經(jīng)在一定程度上實(shí)現(xiàn)了自由貿(mào)易的世界。連曾經(jīng)貴為一般等價(jià)物的黃金、完全不可再生的礦產(chǎn)和石油都會(huì)價(jià)格起伏，何況是一套房子。

可是當(dāng)一個(gè)城市顯現(xiàn)出關(guān)門的跡象，而房子是有可能打開(kāi)這扇門的鑰匙之一，就會(huì)有更多本來(lái)可買可不買的人在恐慌中“上車”。這是這一輪樓市上漲的根本推動(dòng)力。不論性價(jià)比，不論現(xiàn)實(shí)需求，人們搶的是在迅速城鎮(zhèn)化的大潮中能夠作為錨的一個(gè)資格。

北京是第一個(gè)正式宣布要收緊人口的一線城市，而且近兩年的若干行動(dòng)讓人覺(jué)得這并不是在開(kāi)玩笑。而上海、深圳等城市也都或高或低地正在筑起人口流動(dòng)的門檻。大城市慢慢變得不再友好，這讓很多人覺(jué)得有可能是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。生活在這些城市的人感覺(jué)到越來(lái)越多的限制和不便，但越是這樣，這里越象征著一種稀缺。任何還想再在這里駐足的人都會(huì)抓住這個(gè)可能性。

因此，在這一波中買房的，很多都是初步定居在這個(gè)城市，但還生活得不夠好的人。如果給他們畫(huà)一幅像，那就是中產(chǎn)，他們構(gòu)成一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)生命力的主要?jiǎng)恿Α?/span>

這一波購(gòu)房人的心理預(yù)期在于：買房雖然透支了未來(lái)的收益，但是買到了當(dāng)下的安全感。這個(gè)安全感就是：在快速城鎮(zhèn)化的當(dāng)下，或許由此獲得了留在一線城市的一張車票。他們也會(huì)覺(jué)得價(jià)格不合理，甚至有房?jī)r(jià)微跌的預(yù)期，但是這些都不能動(dòng)搖他們“搶著上車”的決心。

從一定程度上說(shuō)，這種從經(jīng)濟(jì)意義上來(lái)說(shuō)完全不明智的搶票行為，在更宏觀的經(jīng)濟(jì)視野里則是合理的。

就像貨幣中的“不可能三角”，選擇了貨幣發(fā)行權(quán)和定價(jià)權(quán)的中國(guó)就必然要牢牢控制貨幣的流動(dòng)性。而在樓市中，為了不喪失主導(dǎo)地位，政府層面對(duì)土地和準(zhǔn)入門檻的限制也不會(huì)取消。短期來(lái)看，中國(guó)的戶籍制度不但不會(huì)取消，反而會(huì)更加加固。而在相對(duì)長(zhǎng)的一二十年里，中國(guó)的城鎮(zhèn)化也不但不會(huì)停滯，反而會(huì)更加加速。在這兩者的雙重作用下，房子就不完全只具備商品屬性或者金融屬性。

對(duì)于在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中輾轉(zhuǎn)流連于故土和新城之間的人們來(lái)說(shuō)，房子是唯一能夠從心理和物質(zhì)層面都發(fā)生真實(shí)效益的錨。當(dāng)原本只屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)的一項(xiàng)商品被加入了社會(huì)學(xué)、心理學(xué)等諸多因素，它的定價(jià)法則必然變得瘋狂而復(fù)雜。

近年來(lái)一個(gè)同樣受關(guān)注的社會(huì)話題是農(nóng)村的凋零，高價(jià)彩禮和“鎮(zhèn)上一套房”成為結(jié)婚時(shí)女方的標(biāo)配要求。這個(gè)和一二線城市的房?jī)r(jià)大漲實(shí)質(zhì)上出于同一個(gè)邏輯：無(wú)論出于教育醫(yī)療等現(xiàn)實(shí)考量，還是僅僅為了一個(gè)“面子”，哪個(gè)階層的人都不愿意在這場(chǎng)城鎮(zhèn)化的大潮中被甩下，而是會(huì)抱著負(fù)債累累的風(fēng)險(xiǎn)也要搶到一張船票。

那么，現(xiàn)在到了來(lái)說(shuō)結(jié)論的時(shí)候了，如此偏離于定價(jià)規(guī)則的房子究竟還能不能買，值不值得買?

回答是：看自己未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃。

如果只是為了保值增值，或者只是避免生活在“無(wú)房”的心理恐慌中，那就沒(méi)有必要趕在熱潮中跟風(fēng)。房子的變現(xiàn)并不容易。而房產(chǎn)稅的征收只是時(shí)間問(wèn)題，未來(lái)一代人手里必然會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)的降價(jià)，甚至還不止一波。

但是，如果為的是獲得在一個(gè)城市立足的重要籌碼之一，就不用去太過(guò)考慮現(xiàn)實(shí)收益。因?yàn)楹芸赡艹霈F(xiàn)這種情況：當(dāng)房?jī)r(jià)已降，你手上的資金足夠，但很可能已經(jīng)因?yàn)榉N種限制而失去了買房的資格——這種限制可能來(lái)自于戶籍、貸款額度、上次購(gòu)房時(shí)間等等。

中國(guó)的城鎮(zhèn)化起碼還要經(jīng)歷兩到三代人才能徹底完成。在這期間，不同城市都要找到自己的位置。什么時(shí)候每年春訓(xùn)不需要完成六億人次的大遷徙，什么時(shí)候來(lái)到大城市變成不足1%人口比例的個(gè)體性遷徙，那些處在食物鏈頂端的大城市才會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)普遍下滑的可能性。

在這期間，會(huì)有很多經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論為房?jī)r(jià)的爬坡提供理論支撐。而在它們背后所支撐的心理因素就是：人們依然希望代際間的流動(dòng)，希望用各種嘗試和努力去提升自己的階層，改變自己的居住方位進(jìn)而希望以此借力，改變更多。

當(dāng)然了，以上都是建立在世界大格局不變、中國(guó)的大環(huán)境不變的前提下，一旦這兩個(gè)因素改變，房?jī)r(jià)必然受到影響。不過(guò)，也只有在這個(gè)前提下討論房?jī)r(jià)才有意義。畢竟如果極端的形勢(shì)發(fā)生的話，不光房子，就是所有投資品都同樣不可靠。