MBA評(píng)論：莫讓雄安新區(qū)淪為炒房經(jīng)濟(jì)

       雄安新區(qū)的建設(shè)不可能長(zhǎng)期“叫停”，無(wú)論怎樣也離不開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)推進(jìn);因此，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，扎緊制度的籬笆還需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)用價(jià)格來(lái)調(diào)控。

中央為疏解北京非首都功能，在4月1日部署設(shè)立雄安新區(qū)，話(huà)音未落，則引起炒房客蜂擁而至，很多人當(dāng)天連夜跋涉，乘坐各種交通工具奔赴雄安，擠爆雄安各地賓館，這些人一路勞頓心中唯有一個(gè)信念，就是趕快下手搶房子，一些炒房“老司機(jī)”預(yù)料帶銀行卡“血拼”不暢快，因?yàn)榭ㄓ蓄~度限制，于是干脆紛紛帶著巨額現(xiàn)金，希望見(jiàn)房即搶。

沒(méi)承想雄安根據(jù)部署早有防范，所有樓盤(pán)、二手房或中介禁止銷(xiāo)售，在建工程一律停工、雄安三縣的房地產(chǎn)交易一律凍結(jié)，即使這樣也擋不住炒房者的似火熱情，很快這股熱情燃燒到雄安周邊市縣，使周邊市縣房?jī)r(jià)也一夜飆漲，給雄安周邊一直為去庫(kù)存耿耿于懷的地方政府送去一點(diǎn)安慰。

這種怪象來(lái)自于深圳、浦東炒房的樣板作用，現(xiàn)在中央對(duì)雄安這么大的布局，房地產(chǎn)炒作當(dāng)然會(huì)如影隨形?？墒钱?dāng)今中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)被房地產(chǎn)綁架出現(xiàn)下滑，如果雄安也走此老路，肯定會(huì)“出師未捷身先死”。這次首先凍結(jié)新區(qū)一切房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)交易，阻止噬利階層的炒作預(yù)期為以后降低開(kāi)發(fā)成本打下伏筆。

我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是以特區(qū)的方式來(lái)試點(diǎn)的，當(dāng)年深圳首個(gè)作為中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的改革開(kāi)放的拓荒者來(lái)對(duì)外試驗(yàn)，因?yàn)樯钲谂c香港鄰近，選中這個(gè)地理位置，是深圳能借助廣州珠三角并依靠世界最大自由貿(mào)易港香港以出口為經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向、以外資的合作來(lái)推動(dòng)本土企業(yè)。但當(dāng)時(shí)深圳特區(qū)是建立在小漁村的基礎(chǔ)上，土地價(jià)格便宜，那時(shí)我國(guó)國(guó)民幾乎沒(méi)有炒房方面的意識(shí)，深圳很多土地幾乎是白送給港商，前提是他們能帶來(lái)技術(shù)。

所以，當(dāng)時(shí)深圳的企業(yè)成本優(yōu)勢(shì)明顯，經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，短短三十年就一躍而成國(guó)際大都市。而上海浦東是中國(guó)第一個(gè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，深圳成功后，上海浦東成為中央選定的下一個(gè)目標(biāo)，因?yàn)槠謻|依托長(zhǎng)三角，浦東對(duì)于當(dāng)時(shí)的上海中心位置來(lái)說(shuō)，地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)。而且當(dāng)時(shí)在上海本地人眼里浦東是荒涼不毛經(jīng)濟(jì)落后的農(nóng)村，上海流行一句話(huà)是：寧要浦西一張床、不要浦東一間房。正是浦東土地價(jià)格的低廉，才使特區(qū)的各種成本相對(duì)降低，使浦東也擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

深圳與浦東的共同特點(diǎn)就是當(dāng)時(shí)土地資源價(jià)格不高，它們相繼出現(xiàn)并獲得成功也是政府在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)所采用的一種促增長(zhǎng)手段、以保障經(jīng)濟(jì)合理增長(zhǎng)。

新誕生的雄安新區(qū)，其地理優(yōu)勢(shì)是與北京、天津二個(gè)大型都市圈相接近，劣勢(shì)是遠(yuǎn)離海運(yùn)，運(yùn)輸成本優(yōu)勢(shì)不如深圳和浦東，中央也意識(shí)到這個(gè)缺陷，所以對(duì)它的功能定位主要是承接北京不堪負(fù)重的部分結(jié)構(gòu)。

比如，中央提出要把雄安打造成綠色智慧、生態(tài)環(huán)境、高端產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新城市，這個(gè)定位的意思是緩解北京人口的密集、交通的擁擠、空氣的污濁和資源過(guò)分在北京的集中，所以雄安的城市樣本應(yīng)該與深圳和浦東是有差別的，雄安作為京津翼協(xié)同發(fā)展的定位考量，被稱(chēng)為“千年大計(jì)、國(guó)家大事”，規(guī)劃好再開(kāi)工建設(shè)，不留歷史遺憾。

這就要求土地價(jià)格必須控制好，不能使新區(qū)剛一上馬就淪為炒房樂(lè)土，前車(chē)之鑒，高房?jī)r(jià)的壓力會(huì)拖累城市發(fā)展活力。歷史上，創(chuàng)新大多在低成本住宅里產(chǎn)生，像比爾·蓋茨的微軟建立在小旅館，喬布斯的蘋(píng)果誕生于車(chē)庫(kù)。

由于房地產(chǎn)的沖擊，我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本居高不下，人們的基本生存的住宅成本加大，既阻止了創(chuàng)新人才的聚集，又會(huì)影響消費(fèi)，最終傳導(dǎo)到企業(yè)就發(fā)生了產(chǎn)品的滯銷(xiāo)，如此循環(huán)往復(fù)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)正?；瘺](méi)有一點(diǎn)好處。

當(dāng)然，人性的貪婪和趨利本質(zhì)在于有漏洞可鉆，炒房者的令利智昏是因?yàn)榉康禺a(chǎn)沒(méi)有持有成本。雖然有關(guān)方面已未雨綢繆，嚴(yán)格禁止當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易，但雄安新區(qū)的建設(shè)不可能長(zhǎng)期“叫停”，無(wú)論怎樣也離不開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)推進(jìn)。“叫停”之后總有開(kāi)放的一天，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，扎緊制度的籬笆還需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)用價(jià)格來(lái)調(diào)控，既是新區(qū)就可能成為試驗(yàn)區(qū)。

比如，用有別于上海重慶的低稅率模式，對(duì)炒房進(jìn)行高稅率來(lái)抑制;又或者采用房產(chǎn)稅等方式，從價(jià)格端為房產(chǎn)持有者追加成本，告別當(dāng)下部分城市從限制需求端的強(qiáng)制措施，為雄安新區(qū)功能體現(xiàn)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”開(kāi)辟一條創(chuàng)新實(shí)踐之路。