李嘉誠(chéng)撤資內(nèi)地 物業(yè)僅?！?1 個(gè)足球場(chǎng)”大小

　　近些年，李嘉誠(chéng)旗下企業(yè)一方面不斷拋售中國(guó)內(nèi)地物業(yè)，一方面持續(xù)加大在英聯(lián)邦國(guó)家的投資力度和廣度。目前，一個(gè)鮮明的對(duì)比結(jié)果是，其在中國(guó)內(nèi)地和香港的產(chǎn)業(yè)，不是溢價(jià)便是增值；而受到英國(guó)脫歐公投結(jié)果影響，其在英投資策略雖不像外界傳言那樣失敗，其產(chǎn)業(yè)所遭遇的負(fù)面影響卻顯而易見(jiàn)。從未有過(guò)投資失手的李嘉誠(chéng)，下一步將如何布局？第一財(cái)經(jīng)聯(lián)動(dòng)內(nèi)地、香港和英國(guó)記者，制作了“李嘉誠(chéng)產(chǎn)業(yè)觀察”專(zhuān)題，以饗讀者。

　　“決定一件事時(shí)，事先都會(huì)小心謹(jǐn)慎研究清楚，當(dāng)決定后，就勇往直前去做?！崩罴握\(chéng)這句廣為人知的名言，在過(guò)去數(shù)十年里，已經(jīng)通過(guò)他在內(nèi)地的投資和套現(xiàn)得到良好驗(yàn)證。

　　2016 年10 月26 日，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司（下稱(chēng)“長(zhǎng)地”，01113.HK）宣布以200 億元人民幣拋售上海世紀(jì)匯廣場(chǎng)。這是李嘉誠(chéng)至今在內(nèi)地單筆出售金額最大的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。最近幾年，他一改常態(tài)，不斷拋售內(nèi)地物業(yè)，這引發(fā)了各種猜測(cè)和關(guān)注。

　　2015 年，李嘉誠(chéng)曾表示，“繼續(xù)看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)”。但他此番舉措，愈加加重了人們對(duì)他的猜疑。隨著這個(gè)占地面積5 萬(wàn)平方米項(xiàng)目的出售，如今，李嘉誠(chéng)在內(nèi)地持有的投資性物業(yè)面積只剩下了15 萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于21 個(gè)足球場(chǎng)大小。

　　年已耄耋的李嘉誠(chéng)或者說(shuō)他背后商業(yè)帝國(guó)的頭腦，意欲何為？

　　“內(nèi)地的地價(jià)已經(jīng)被搶得很高”

　　李嘉誠(chéng)發(fā)力于內(nèi)地投資可以追溯到20多年前。

　　上世紀(jì)90 年代前后，當(dāng)不少外資撤出中國(guó)之時(shí)，李嘉誠(chéng)選擇逆流而上。國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院原副院長(zhǎng)劉福垣在接受第一財(cái)經(jīng)1℃記者采訪(fǎng)時(shí)表示，李嘉誠(chéng)是個(gè)會(huì)看經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的政治家，“1989 年以后，在別人都跑的時(shí)候，他來(lái)了?！?/P>

　　1992 年，鄧小平登上了南下的火車(chē)，他通過(guò)南方談話(huà)釋放了一個(gè)重大信號(hào)：要保證改革開(kāi)放繼續(xù)下去。對(duì)于外商來(lái)說(shuō)，中國(guó)內(nèi)地將迎來(lái)一次空前的機(jī)會(huì)。從這時(shí)開(kāi)始，李嘉誠(chéng)以勇猛態(tài)勢(shì)進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)。

　　1993 年，和記黃埔有限公司（下稱(chēng)“和記黃埔”）獲準(zhǔn)入股鹽田港，持有70%的股份，和鹽田港一起共同投入60 億元建設(shè)集裝箱碼頭。這是當(dāng)年內(nèi)地最大的外資引進(jìn)項(xiàng)目。同期，李嘉誠(chéng)簽下了北京一大型城建工程項(xiàng)目，就是后來(lái)著名的東方廣場(chǎng)。東方廣場(chǎng)由此成為李嘉誠(chéng)在內(nèi)地投資地產(chǎn)物業(yè)的標(biāo)志。據(jù)2013 年專(zhuān)訪(fǎng)李嘉誠(chéng)的《南方周末》報(bào)道，這一年，李嘉誠(chéng)內(nèi)地項(xiàng)目已經(jīng)占到了集團(tuán)資產(chǎn)的四分之一。

　　在過(guò)去數(shù)十年間，地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為李嘉誠(chéng)在內(nèi)地獲取財(cái)富積累的主要來(lái)源。至2015 年，李嘉誠(chéng)旗下“長(zhǎng)和系”的總市值高達(dá)1.222 萬(wàn)億港元，成為香港第一大家族性財(cái)團(tuán)。而在上世紀(jì)70 年代上市之初，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司（下稱(chēng)“長(zhǎng)江實(shí)業(yè)”）市值僅1.57 億港元。

　　“長(zhǎng)和系”是李嘉誠(chéng)旗下上市公司所構(gòu)建的企業(yè)集團(tuán)的總稱(chēng)，集團(tuán)核心為兩大上市旗艦――長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔?！伴L(zhǎng)江系”分別包括長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（00001.HK）、長(zhǎng)江基建集團(tuán)（01038.HK）與長(zhǎng)江生命科技（00775.HK）；“和記系”則包括和記黃埔（00013.HK）、和記電訊（00215.HK）、和記港陸（00715.HK）和電能實(shí)業(yè)（00006.HK）。此外，長(zhǎng)和系參股的港股公司還有TOM 集團(tuán)（02383.HK）。

　　2015 年1 月，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔合并后分拆為長(zhǎng)地與長(zhǎng)江和記實(shí)業(yè)有限公司。當(dāng)年6 月3 日，長(zhǎng)地在港交所掛牌上市，全數(shù)接手長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔的全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)，總物業(yè)估值達(dá)到4201 億港元，由此成為香港地產(chǎn)商中的航母。

　　在長(zhǎng)地估值達(dá)到4201 億港元的總物業(yè)中，香港物業(yè)組合估值約2690 億港元，占比高達(dá)64%；內(nèi)地達(dá)1380 億港元，占比32.9%；海外約130 億港元，占比3.1%。

　　長(zhǎng)地2015 年年報(bào)顯示，該公司2015 年的營(yíng)業(yè)額為587.93億港元，同比增長(zhǎng)82%。物業(yè)銷(xiāo)售利潤(rùn)為155.22億港元，香港、內(nèi)地及新加坡分別貢獻(xiàn)47.69億港元、100.93億港元和6.88億港元。

　　長(zhǎng)地的銷(xiāo)售額還在增長(zhǎng)。2015 年，該公司內(nèi)地物業(yè)銷(xiāo)售額為2014年的5.13倍。2015年內(nèi)地物業(yè)銷(xiāo)售294.05 億港元，而2014 年的數(shù)據(jù)顯示為57.31 億港元。同樣，長(zhǎng)地2016 年中報(bào)顯示，公司上半年收入為275.6 億港元，與2015 年同期的190億港元收入相比，業(yè)績(jī)大幅上漲了45%。中報(bào)說(shuō)，這是“內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)在去庫(kù)存政策支持下，銷(xiāo)售量及房?jī)r(jià)均有理想表現(xiàn)，帶動(dòng)集團(tuán)在內(nèi)地銷(xiāo)售及收入”。

　　與此同時(shí)，根據(jù)長(zhǎng)地2015 年年報(bào)，目前，長(zhǎng)地?fù)碛屑s1360 萬(wàn)平方米的可開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備（不包括農(nóng)地及已完成物業(yè)，但包括發(fā)展商于合作發(fā)展項(xiàng)目的權(quán)益），其中約70 萬(wàn)平方米、1250 萬(wàn)平方米及40 萬(wàn)平方米分別位于香港、內(nèi)地及海外。

　　長(zhǎng)地上述儲(chǔ)備土地有91%在內(nèi)地，且大部分在2005 年以前獲得。但自2013 年以后，“長(zhǎng)和系”在內(nèi)地再?zèng)]拿過(guò)地了?！叭绻麅r(jià)格合理，公司也想買(mǎi)，”李嘉誠(chéng)在2014 年的公司業(yè)績(jī)記者會(huì)上說(shuō)，“但是內(nèi)地的地價(jià)已經(jīng)被搶得很高?！?/P>

　　他還會(huì)回來(lái)嗎？

　　長(zhǎng)地持有的內(nèi)地投資物業(yè)已經(jīng)不多了。長(zhǎng)地2015 年年報(bào)顯示，該公司目前持有約150 萬(wàn)平方米的投資物業(yè)。其中，在香港持有約130 萬(wàn)平方米，而在內(nèi)地僅剩20 萬(wàn)平方米。

　　這130 萬(wàn)平方米的投資物業(yè)是長(zhǎng)地旗下四大業(yè)務(wù)板塊之一，其他三大板塊分別為發(fā)展物業(yè)、酒店及服務(wù)套房、于上市房地產(chǎn)投資信托的權(quán)益。其中，投資物業(yè)占比29% ，總估值高達(dá)1233.31 億港元，主要包括寫(xiě)字樓、零售、工業(yè)物業(yè)及停車(chē)位，以估值金額計(jì)算，96%的投資物業(yè)位于香港。

　　隨著5 萬(wàn)平方米左右的上海世紀(jì)匯廣場(chǎng)的出售，長(zhǎng)地目前在內(nèi)地僅有15 萬(wàn)平方米投資物業(yè)，相當(dāng)于21 個(gè)足球場(chǎng)大小。

　　李嘉誠(chéng)非常欣賞《左傳》中的這句警句：“居安思危，思則有備，有備無(wú)患。”不管李嘉誠(chéng)近年來(lái)陸續(xù)拋售內(nèi)地地產(chǎn)物業(yè)基于何種考慮，他從拋售的這些物業(yè)中卻獲利頗豐。

　　比如，此次出售的世紀(jì)匯廣場(chǎng)項(xiàng)目交易價(jià)格為200 億元人民幣，根據(jù)長(zhǎng)地董事會(huì)預(yù)計(jì)，此次交易，集團(tuán)將獲得未經(jīng)審核得益約62.2 億港元（約人民幣54.3 億元）。

　　世紀(jì)匯廣場(chǎng)項(xiàng)目是長(zhǎng)和系在2004 年拍下的。項(xiàng)目位于上海浦東新區(qū)濰坊路179 號(hào)，地處上海目前唯一四條地鐵線(xiàn)交匯的商業(yè)據(jù)點(diǎn)。

　　從2013 年8 月開(kāi)始，李嘉誠(chéng)就陸續(xù)拋售內(nèi)地投資性物業(yè)套現(xiàn)，到了2014 年其更是加快了減持進(jìn)程。2013 年8 月，李嘉誠(chéng)以26 億元出售從1997年入手的廣州西城都薈廣場(chǎng)項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于荔灣區(qū)黃沙大道8 號(hào)，總建筑面積約8.8 萬(wàn)平方米，位于地鐵1 號(hào)線(xiàn)及6 號(hào)線(xiàn)黃沙站上。

　　盡管西城都薈住宅部分直到2008 年樓市處于冰封時(shí)才開(kāi)始出售，但出售價(jià)位卻高達(dá)1.5 萬(wàn)元/平方米。到2011 年，最后一批住宅的售價(jià)已高達(dá)2.5 萬(wàn)元/平方米，粗略測(cè)算，住宅部分為整個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)收至少達(dá)20 億元。

　　2013 年10 月，李嘉誠(chéng)家族以71.6 億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心。東方匯經(jīng)中心建筑面積超過(guò)11 萬(wàn)平方米。

　　東方匯經(jīng)的售價(jià)是當(dāng)初拿地時(shí)價(jià)格的8 倍還多。根據(jù)當(dāng)時(shí)和記黃埔的公告，出售東方匯經(jīng)中心50%股權(quán)將凈賺18.4 億港元。

　　2014年4月，李嘉誠(chéng)次子李澤楷旗下的盈科大衍地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下稱(chēng)“盈科地產(chǎn)”，00432.HK）宣布，以72.01 億元出售北京盈科中心。根據(jù)盈科地產(chǎn)當(dāng)時(shí)估計(jì)，出售該項(xiàng)目稅前盈利26.46億元。

對(duì)于李嘉誠(chéng)的上述動(dòng)作，有人說(shuō)，這是他看空中國(guó)房地產(chǎn)的表現(xiàn)，也有人說(shuō)，這僅僅是他做出的短暫性選擇。劉福垣的觀點(diǎn)屬于后者?！八ɡ罴握\(chéng)）還會(huì)回來(lái)的。他現(xiàn)在是看哪里好就往哪里走，但這僅是短暫性的。”